Tính thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản

Hướng dẫn tính thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản; Cách lập tờ khai thuế TNDN chuyển nhượng BĐS và quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất.

Theo quy định tại Điều 16 và Điều 17 của Thông tư số 78/2014/TT-BTC cùng với Điều 9 của Thông tư 96/2015/TT-BTC, việc tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được hướng dẫn như sau:

I. Đối tượng nộp thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản

1. Các doanh nghiệp chịu thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

• Mọi loại doanh nghiệp, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
• DN thực hiện kinh doanh bất động sản có TN từ hoạt động cho thuê lại đất.

2. Thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản bao gồm các loại thu nhập sau:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (bao gồm chuyển nhượng dự án gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật).
• TN từ hoạt động cho thuê lại đất của DN KD BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.
• TN từ chuyển nhượng nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị TS khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất.
• TN từ chuyển nhượng các loại TS gắn liền với đất.
• TN từ hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Chú ý: TN từ cho thuê lại đất của DN kinh doanh BĐS không bao gồm TH DN chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

II. Cách tính thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản

Số tiền thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản phải nộp = Thu nhập tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản x thuế suất 20%

Trong đó:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

Chú ý: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải được xác định riêng để kê khai nộp thuế và không được áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trong TH doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) và bị lỗ, số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động SXKD (bao gồm cả TN khác quy định tại Điều 7 TT 78).

Nếu doanh nghiệp làm thủ tục giải thể doanh nghiệp và có chuyển nhượng bất động sản là tài sản cố định của doanh nghiệp, thu nhập (lãi) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (nếu có) sẽ được bù trừ với số lỗ từ hoạt động SXKD (bao gồm cả số lỗ của các năm trước được chuyển sang theo quy định) trong kỳ tính thuế phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

(Theo khoản 2 điều 4 TT 78 năm 2014/TT-BTC)

1. Tính thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a) Doanh thu khi chuyển nhượng BĐS:

DT khi chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế của BĐS được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS phù hợp với quy định của PL, bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có.

Nếu giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán BĐS thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS, thì tính theo giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS.

Thời điểm xác định DT tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao BĐS cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu TS, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu doanh nghiệp có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ, thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm thu tiền của khách hàng. Trong trường hợp này:

• Nếu DN xác định được chi phí tương ứng với DT đã ghi nhận (bao gồm cả CP trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế TNDN theo doanh thu trừ CP.
• Nếu doanh nghiệp chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thu được từ chuyển nhượng bất động sản, thì doanh nghiệp sẽ kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này sẽ không tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đó. Khi bàn giao bất động sản, DN phải thực hiện quyết toán thuế TNDN và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp. Nếu số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp, doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước. Nếu số thuế TNDN đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp, DN được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế TNDN phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc DN sẽ được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
• Đối với DN kinh doanh BĐS có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên DT thu được tiền, DT này sẽ không tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đó, đồng thời sẽ có phát sinh chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh DT thu tiền theo tiến độ. Các khoản chi phí này sẽ được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm đầu tiên bàn giao BĐS, phát sinh DT tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

Cách tính thu nhập chịu thuế từ cho thuê đất và một số trường hợp khác như sau:

• Nếu doanh nghiệp có cho thuê lại đất, doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Nếu bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm, doanh thu để tính thu nhập chịu thuế sẽ được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo DT trả tiền một lần. Tuy nhiên, việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi DN đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước và các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.
• Nếu doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và lựa chọn phương pháp xác định DT để tính TN chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm, việc xác định số thuế TNDN từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế TNDN của số năm trả tiền trước chia cho số năm bên thuê trả tiền trước.
• Nếu tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay mục đích thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là TS thế chấp bảo đảm tiền vay, DT để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận.
• Nếu chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án, DT để tính TN chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.

Lưu ý: Việc xác định doanh thu đối với các trường hợp này phải đảm bảo các nguyên tắc nêu tại tiết a1.

b) Chi phí khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản:

b.1) Nguyên tắc xác định chi phí khi chuyển nhượng bất động sản:

– Nhằm đảm bảo tính chính xác trong việc tính thuế thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế, các khoản chi phải được trừ phải tương ứng với doanh thu và đáp ứng các điều kiện được quy định về các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ theo quy định tại Điều 6 của Thông tư 78.

>> Xem thêm: Các khoản chi phí được trừ và không được trừ khi tính thuế TNDN

– Trong trường hợp dự án đầu tư được hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành, các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án và các chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành sẽ được phân bổ theo diện tích đất được chuyển quyền sử dụng để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất đó.

Các khoản chi phí bao gồm: chi phí đầu tư vào cơ sở hạ tầng, chi phí trồng cây xanh, chi phí đầu tư vào hệ thống cấp thoát nước, chi phí trạm biến thế điện, chi phí bồi thường về tài sản trên đất, CP bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.

Các khoản chi phí này phải được phê duyệt cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, các chi phí này chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào Ngân sách Nhà nước, cũng như các chi phí đầu tư khác liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền thuê đất.

Việc phân bổ các khoản chi phí này cho diện tích đất được chuyển nhượng sẽ được thực hiện dựa trên công thức:

CP phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng = Tổng CP đầu tư vào cơ sở hạ tầng x Diện tích đất đã chuyển nhượng / tổng diện tích đất được giao làm dự án (trừ phần diện tích đất đã sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất) để xác định chi phí phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng.

– Nếu một phần diện tích của dự án không được chuyển nhượng và được sử dụng cho hoạt động kinh doanh khác, các khoản chi phí chung như đã nêu phía trên cũng sẽ được phân bổ cho cả phần diện tích này để tính toán, hạch toán và kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh đó.

– Nếu DN có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán phần giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc đã hoàn tất, khi tính toán chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần diện tích đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền và trích trước các khoản CP đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với DT đã ghi nhận khi tính TN chịu thuế.

    Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh lại phần CP đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền để phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng.

    Trong trường hợp số thuế nộp thừa vượt quá số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp, doanh nghiệp sẽ được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp trong kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành. Nếu số thuế đã nộp chưa đủ, doanh nghiệp phải bổ sung nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

b.2) Các chi phí khi chuyển nhượng BĐS được trừ bao gồm:

Phần thứ hai của chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm những khoản chi phí sau đây:

• Giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định là phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất. Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, giá vốn là số tiền sử dụng đất hoặc số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước. Đối với đất nhận quyền sử dụng từ tổ chức, cá nhân khác, giá vốn được căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất. Trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp, giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, TP trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm DN nhận chuyển nhượng BĐS. Nếu đất có nguồn gốc do góp vốn, giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn. Nếu doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước, giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ TH thực hiện theo quy định riêng của cơ quan NN có thẩm quyền. Nếu đất được thế chấp bảo đảm tiền vay hoặc là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án, giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể.
• Chi phí đền bù thiệt hại về đất, đền bù thiệt hại về hoa màu, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của PL. Nếu không có hóa đơn, các khoản chi phí này được lập bảng kê ghi rõ thông tin về người nhận, số tiền đền bù, hỗ trợ và được chính quyền phường, xã xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Tỷ lệ thuế suất TNDN đối với việc chuyển nhượng bất động sản là 20%, được áp dụng từ ngày 01/01/2016. Công văn số 5174/CTHN-TTHT ngày 02/09/2021 của Cục Thuế TP. Hà Nội đã quy định rằng, trong trường hợp Công ty TNHH Đầu tư Đồng Lực có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, công ty đó phải lập hóa đơn và kê khai thuế GTGT theo quy định, với thuế suất 10%, và giá trị tính thuế GTGT được thực hiện theo hướng dẫn tại khoản 10 Điều 7 của Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính.

3. Nếu tổ chức tín dụng nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, và được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật, thì phải nộp thuế TN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS vào Ngân sách Nhà nước.

Nếu bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay, số tiền thu được phải thanh toán theo quy định của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và phải kê khai nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản CP trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức KD đã thế chấp BĐS để bảo đảm tiền vay.

Nếu tổ chức tín dụng được phép chuyển nhượng bất động sản đã được thế chấp để thu hồi vốn nhưng không xác định được giá vốn của bất động sản, thì giá vốn sẽ được xác định bằng tổng số tiền vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản cộng với chi phí lãi vay chưa trả cho đến thời điểm phát mãi bất động sản thế chấp theo hợp đồng tín dụng cộng với các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản (nếu có hóa đơn hoặc chứng từ hợp pháp).

4. Trong trường hợp cơ quan thi hành án bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm thi hành án, số tiền thu được sẽ được tính theo quy định của Nghị định của Chính phủ về kê biên và đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án. Tổ chức được ủy quyền bán đấu giá bất động sản sẽ phải kê khai và khấu trừ tiền thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và nộp vào Ngân sách Nhà nước. Các chứng từ sẽ ghi rõ kê khai và nộp thuế liên quan đến việc bán tài sản đảm bảo thi hành án.

Nếu cơ quan thi hành án chuyển nhượng bất động sản là tài sản đảm bảo thi hành án mà không thể xác định được giá vốn, giá vốn sẽ được tính bằng số tiền nợ phải trả theo quyết định của Tòa án để thi hành án cộng với các khoản chi phí phát sinh trong quá trình chuyển nhượng bất động sản (nếu có các hóa đơn và chứng từ hợp pháp).

III. Kê khai thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản:

Theo quy định tại Điều 8 khoản 4 điểm đ, e của Nghị định 126/2020/NĐ-CP, các khoản thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước phải được khai theo từng lần phát sinh. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên của người nộp thuế áp dụng phương pháp trực tiếp trên giá trị gia tăng hoặc tỷ lệ trên doanh thu theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Trường hợp người nộp thuế trong tháng phát sinh nhiều lần, họ có thể khai theo tháng.

Theo khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, các khoản thuế, khoản thu khác phải được khai quyết toán năm và quyết toán đến thời điểm giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc tổ chức lại doanh nghiệp. Thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ thuế TNDN từ chuyển nhượng vốn của nhà thầu nước ngoài; thuế TNDN kê khai theo phương pháp tỷ lệ trên DT theo từng lần phát sinh hoặc theo tháng theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều này) cũng phải được khai và quyết toán theo quy định của pháp luật.

Người nộp thuế phải tự xác định số thuế tạm nộp quý và được trừ số thuế đã tạm nộp với số phải nộp theo quyết toán thuế năm. Nếu người nộp thuế thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê mua và có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ phù hợp với quy định của pháp luật, họ sẽ phải thực hiện tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên số tiền thu được.

TH người nộp thuế có dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê mua, và đã thu tiền ứng trước từ khách hàng theo tiến độ phù hợp với quy định của pháp luật, nhưng chưa bàn giao cơ sở hạ tầng, nhà và chưa tính vào doanh thu để tính thuế TNDN trong năm, thì người nộp thuế không được tổng hợp số tiền thu được từ việc thu tiền ứng trước vào hồ sơ khai quyết toán thuế TNDN của năm mà phải tổng hợp số tiền này vào hồ sơ khai quyết toán thuế TNDN khi bàn giao bất động sản đối với từng phần hoặc toàn bộ dự án.

Theo quy định tại Điều 17 của Thông tư 80/2021/TT-BTC (áp dụng từ ngày 1/1/2022), việc khai thuế, tính thuế, quyết toán thuế, phân bổ và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định sau:

1. Các trường hợp được phân bổ thuế TNDN: b) Hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
2. Phương pháp phân bổ thuế TNDN phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Số thuế TNDN phải nộp cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính bằng doanh thu tính thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản tại từng tỉnh nhân với tỷ lệ 1%.
3. Khai thuế, quyết toán thuế, nộp thuế:
   b) Đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS:
   b.1) Khai thuế, tạm nộp thuế hàng quý: Người nộp thuế không cần phải nộp hồ sơ khai thuế quý, nhưng phải xác định số thuế tạm nộp hàng quý theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 để nộp tiền thuế TNDN vào ngân sách nhà nước cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng BĐS.

b.2) Quyết toán thuế:

Theo Thông tư 80/2021/TT-BTC áp dụng từ ngày 1/1/2022, Điều 17 quy định về khai thuế, tính thuế, quyết toán thuế, phân bổ và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong đó, điểm b khoản 1 quy định về việc phân bổ thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Điểm b khoản 2 quy định phương pháp phân bổ thuế TNDN phải nộp và điểm b.1 quy định về khai thuế và tạm nộp thuế hàng quý đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Điểm b.2 quy định về việc khai quyết toán thuế TNDN và nộp tiền thuế cho từng tỉnh.

Cụ thể, người nộp thuế phải khai quyết toán thuế TNDN đối với toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 03/TNDN và xác định số thuế TNDN phải nộp cho từng tỉnh theo quy định tại điểm b khoản 2. Sau đó, nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại khoản 4 Điều 12 TT 80 năm 2021/TT-BTC.

Số thuế đã tạm nộp trong năm tại các tỉnh sẽ được trừ vào số thuế TNDN phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của từng tỉnh trên mẫu số 03-8A/TNDN. Nếu số thuế tạm nộp chưa trừ hết thì sẽ được trừ vào số thuế TNDN phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng BĐS theo quyết toán tại trụ sở chính trên mẫu số 03/TNDN.

Nếu số thuế đã tạm nộp theo quý nhỏ hơn số thuế phải nộp theo quyết toán thuế trên tờ khai quyết toán tại trụ sở chính trên mẫu số 03/TNDN thì người nộp thuế phải nộp số thuế còn thiếu cho địa phương nơi đóng trụ sở chính.

TH số thuế đã tạm nộp theo quý lớn hơn số thuế phải nộp theo quyết toán thuế thì số thuế sẽ được xác định là số thuế nộp thừa và sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 60 Luật Quản lý thuế và Điều 25 Thông tư 80/2021/TT-BTC. Nghĩa là số thuế nộp thừa sẽ được xử lý và giải quyết theo quy định tại các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý thuế, bao gồm cả Luật Quản lý thuế và Thông tư 80/2021/TT-BTC.

Dưới đây là 2 trường hợp áp dụng khi DN tính thuế TNDN theo phương pháp tỷ lệ % trên doanh thu:

1. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh, DN sẽ khai thuế TNDN và nộp theo từng lần phát sinh.

• Để khai thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh, DN sử dụng Mẫu 02/TNDN – Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC).
• Theo Điều 44 Luật quản lý thuế số 38 năm 2019/QH14, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.
• Để khai thuế TNDN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản, DN có thể mở phần mềm HTKK, chọn “Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp” và chọn “TK TNDN cho chuyển nhượng BĐS (02/TNDN)”.

Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản không theo từng lần phát sinh, DN sẽ khai thuế TNDN và nộp theo quý hoặc năm.

• Để khai thuế TNDN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản không theo từng lần phát sinh, DN sử dụng Mẫu 03/TNDN – Tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp (ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC).
• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNDN theo quý hoặc năm như quy định tại Luật quản lý thuế.

Hướng dẫn lập tờ khai thuế TNDN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản (mẫu 02/TNDN) trên phần mềm HTKK có các chỉ tiêu sau:

1. Chỉ tiêu [25] – DT từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: Chỉ tiêu này thể hiện tổng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế, được tính dựa trên giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS phù hợp với quy định pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
2. Chỉ tiêu [26] – CP từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: Chỉ tiêu này thể hiện các khoản chi phí được trừ tương ứng với doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS phát sinh trong kỳ, bao gồm giá vốn của đất chuyển nhượng, CP đền bù thiệt hại về đất, CP đền bù thiệt hại về hoa màu, CP cải tạo san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và các loại CP khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
3. Chỉ tiêu [27] – Giá vốn của đất chuyển nhượng: Chỉ tiêu này thể hiện giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất.
4. Chỉ tiêu [28] – Chi phí đền bù thiệt hại về đất: Chỉ tiêu này thể hiện các chi phí liên quan đến việc đền bù thiệt hại cho phần đất chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng hoặc theo quy định của nhà nước.
5. Chỉ tiêu [29] – Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu: Chỉ tiêu này thể hiện số tiền đền bù thiệt hại về hoa màu trồng trên đất chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng hoặc theo quy định của nhà nước.
6. Chỉ tiêu [30] – Chi phí cải tạo san lấp mặt bằng: Chỉ tiêu này thể hiện các khoản chi phí để cải tạo, san lấp mặt bằng cho bất động sản được chuyển nhượng. Các khoản chi phí này bao gồm các khoản chi phí phục vụ cho việc cải tạo, san lấp mặt bằng, bao gồm chi phí mua máy móc, vật tư, chi phí thuê nhân công và các khoản chi phí khác liên quan. Chỉ tiêu này cần được xác định rõ ràng và chính xác để tính toán chi phí từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật thuế.

2. Nếu doanh nghiệp (DN) áp dụng phương pháp tính thuế TNDN theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, thì phải khai báo thuế TNDN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh. Để làm điều này, DN phải sử dụng Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (Mẫu 02/TNDN) được ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế này là trước ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. DN phải mở phần mềm HTKK lên, chọn “Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp” và chọn “TK TNDN cho chuyển nhượng BĐS (02/TNDN)”.

Nếu DN áp dụng phương pháp tính thuế TNDN trên thu nhập tính thuế (phương pháp này được sử dụng bởi hầu hết các DN hiện nay), thì số thuế TNDN tạm nộp sẽ được tính theo từng quý.

Cụ thể, nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản xảy ra cùng tỉnh hoặc thành phố với trụ sở chính, thì DN sẽ tính và nộp thuế TNDN tạm nộp theo quý cho Cơ quan thuế quản lý Trụ sở chính. Nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản xảy ra tại các tỉnh khác, DN phải tính và nộp thuế tạm nộp cho từng tỉnh nơi hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh.

Số tiền thuế tạm nộp được tính bằng cách nhân doanh thu tính thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản tại từng tỉnh với tỷ lệ thuế suất là 1%. DN không phải nộp hồ sơ khai thuế quý, nhưng phải xác định số tiền thuế tạm nộp hàng quý theo quy định để nộp tiền thuế TNDN vào ngân sách nhà nước cho từng tỉnh nơi hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh. Khi quyết toán cuối năm, DN phải làm thêm Phụ lục 03-5/TNDN – Phụ lục thuế TNDN đối với hoạt động chuyển